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Come calcolare il ROI ed il rendimento di un investimento immobiliare estero

 

Ottenere un buon rendimento è tra gli obiettivi più importanti che si dovrebbe tenere in mente, assieme alla crescita del capitale, quando si considera l’acquisto di investimenti immobiliari esteri. Conoscere il rendimento di un investimento immobiliare all’estero o ROI (acronimo di Return On Investment) o Ritorno sull’Investimento di un immobile è molto importante e permette di prendere una decisione informata quando si effettua l’acquisto di un immobile per investimento.

Qualsiasi rispettabile agente immobiliare, consulente immobiliare o costruttore dovrebbe indicare il rendimento medio di proprietà che si propone di vendere, ma i potenziali acquirenti di tali immobili farebbero meglio a calcolare da loro stessi il rendimento medio per assicurarsi che i dati pubblicizzati siano coretti. Non è necessario essere dei geni in matematica per eseguire questi calcoli.
Di seguito illustreremo sia come calcolare i rendimenti da locazione netti e lordi, sia come calcolare il ROI di un investimento immobiliare.

 

Rendimento lordo di un immobile

Il rendimento lordo di un’immobile è il reddito annuo diviso per il suo prezzo.

Per esempio:

Affitto annuo = £10,000

Prezzo immobile = £100,000

Rendimento lordo = 10%

Il rendimento lordo fornisce una buona indicazione del guadagno da un investimento immobiliare e di effettuare un confronto tra investimenti immobiliari rapido e semplice

Tuttavia, c’è un modo più efficace ed accurato per calcolare il guadagno dall’acquisto di una proprietà

 

Rendimento netto di un immobile

Per calcolare il rendimento netto di un immobile, occorre sottrare al rendimento lordo i costi annuali associati con la gestione di una proprietà.

Per esempio:

Affitto annuo = £10,000

Costi annuali = £1,000

Utile annuo = £9,000

Prezzo di acquisto = £100,000

Rendimento netto = 9%

Acquistando un investimento immobiliare nel Regno Unito, i costi menzionati potrebbero includere:

Service charge (Spese condominiali)
Ground Rent (Affitto del suolo)
Spese di gestione
Riparazioni e manutenzioni

Deducendo tali costi dal reddito da locazione, si ottiene il rendimento netto di un investimento immobiliare. Questo dato è più accurato rispetto al rendimento lordo e fornisce un’idea più precisa rispetto al rendimento lordo delle prestazioni di un investimento immobiliare

Tuttavia vi è un ulteriore importante dato da considerare quando si effettua un investimento immobiliare all’estero…

 

Return on Investment (ROI) di un immobile

Il ROI è calcolato tenendo in considerazione tutte le altre spese immobiliari (ad esempio, rate di mutuo) ed il denaro effettivamente investito per l’acquisto di un investimento immobiliare. Il ROI si calcola dividendo il profitto annuo di un immobile (dopo aver sottratto tutte le spese) per il denaro effettivamente pagato per l’acquisto di un immobile.

Se una proprietà viene acquistata con l’importo di denaro intero piuttosto che con un finanziamento, il ROI coincide col rendimento netto. Se si acquista con un mutuo, tuttavia, il ROI ottenuto sarà leggermente diverso:

Affitto annuo = £10,000

Costi annuali = £2,000

Profitto annuo = £8,000

Prezzo di acquisto = £100,000

Mutuo ottenuto= £75,000

Esborso in contanti = £25,000

ROI = Profitto annuo / Prezzo di acquisto = 32%

I costi sono più elevati in quanto questa volta abbiamo incluso nei costi le rate di mutuo, ma si otterrà un investimento immobiliare ad alto rendimento (ROI) poiché viene richiesto meno denaro per l’acquisto di una proprietà immobiliare.

Il ROI può essere ulteriormente perfezionato introducendo altri costi quali i costi di acquisto di un immobile (imposta di bollo, spese legali, commissioni per l’agente, spese amministrative, commissioni di intermediazione ipotecaria, spese di consulenza fiscale e finanziaria, tasse di registrazione presso l’autorità fiscale) e costi di gestione di un immobile (parcelle dei contabili, imposte sul reddito).

In caso di acquisto di un investimento immobiliare con affitto assicurato e di riacquisto assicurato, si può anche inserire nel calcolo il valore della prevista plusvalenza di un immobile con le rispettive imposte di plusvalenza di un immobile.

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Appartamenti Blu a Londra con rendita c.a. 4.3%* netto annuo assicurato per 2 anni, al lordo di spese d’acquisto e imposte e spese fiscali

 

Qual è il miglior dato da utilizzare nel valutare il rendimento di un investimento immobiliare all’estero?

Nel calcolare il rendimento di un investimento immobiliare all’estero, tutti e tre i dati sopracitati hanno i loro meriti. Calcolare il rendimento lordo di un immobile è un modo semplice e approssimativo per verificare rapidamente il guadagno, ma è il meno accurato tra i tre dati. Il rendimento netto è più accurato ed è quanto ci si dovrebbe aspettare che venga pubblicizzato da chi vende un investimento immobiliare all’estero.

Nel complesso, però, il calcolo del ROI di un immobile è il dato più importante, in quanto valuta un investimento immobiliare in base al denaro effettivamente speso, fornendo al contempo la cifra più accurata rispetto al guadagno dall’acquisto di un immobile.

Perché le rate di mutuo e le tasse non sono incluse nel calcolo del rendimento netto di un investimento immobiliare all’estero?

Il motivo sta nel fatto che sia il calcolo delle rate di un mutuo sia il calcolo delle imposte immobiliari sono complicati da determinare e potrebbero variare.

Due persone potrebbero acquistare la stessa identica proprietà con un mutuo, ma ottenere tassi d’interesse completamente diversi, il che produce un rendimento netto diverso per entrambi gli acquirenti.

L’importo dell’imposte dovute dall’acquisto di un immobile e dal rispettivo affitto o plusvalenza generate, dipendono dalle circostanze personali di ogni singolo acquirente, vale a dire quanto guadagna, da quante proprietà possiede ecc. Inoltre cambi legislativi potrebbero variare le imposte in futuro.

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Aparta-hotel Chepstow offre un ROI di c.a. 11% al netto dei costi di gestione ed al lordo delle spese di acquisto, imposte e spese fiscali

 

Come incide la crescita del capitale o plusvalenza immobiliare sul rendimento e sul ROI di un investimento immobiliare all’estero?

La crescita del capitale o potenziale plusvalenza di un investimento immobiliare, unitamente al rendimento, è la cosa più importante da considerare quando si effettua un investimento immobiliare all’estero. Il motivo per cui non è di solito incluso nel ROI, è perché è un dato difficile da prevedere. Solo perché i prezzi immobiliari in una zona sono aumentati del 4% l’anno precedente, non significa che incrementeranno nella stessa percentuale l’anno successivo.

L’unico caso in cui occorre tener conto della potenziale plusvalenza è quello in cui vi sia un’opzione di riacquisto immobiliare sulla proprietà d’acquistare. Alcuni costruttori o venditori, infatti, offrono la possibilità che l’acquirente possa rivendere ai medesimi la proprietà in un momento futuro, ad un prezzo prefissato, stabilito al momento della compravendita, e di solito superiore a quello che si era pagato. In questo caso si può considerare la plusvalenza nel calcolo del ROI. Per esempio:

Prezzo immobile = £100,000

Utile netto annuo di £10.000 = rendimento netto del 10%

Opzione di riacquisto del costruttore con il 20% di incremento rispetto al prezzo d’acquisto dopo 10 anni

Prezzo di rivendita = £120,000

Plusvalenza a 10 anni = Prezzo immobile – Prezzo di rivendita = £20,000

Totale rendita d’affitto dopo 10 anni = £100,000

Ricavo dopo 10 anni = Plusvalenza a 10 anni + Totale rendita d’affitto dopo 10 anni = £120,000

ROI = Ricavo dopo 10 anni / Prezzo immobile = 12%

Qualora non venga offerta una strategia di uscita tramite opzione di riacquisto o opzione di rivendita, potrebbe essere utile valutare le previsioni dei prezzi immobiliari nella zona in cui si sta acquistando per calcolare un ipotetico valore per il ROI.

I rendimenti lordi, i rendimenti netti ed il ROI possono ben servire per diversi motivi quando si considera l’acquisto di un investimento immobiliare all’estero. Il calcolo di questi dati non è complicato e conviene effettuarlo come parte di un processo di due diligence immobiliare quando si acquista una proprietà. Non bisogna lasciare nulla al caso ed occorre sapere esattamente quanto si guadagnerà.

SOCINVEST è una società internazionale specializzata nella ricerca e commercializzazione di immobili a reddito e plusvalenza assicurata. Abbiamo alla vendita investimenti immobiliari con ROI fino ad oltre l’11% annuo e selezioniamo immobili all’estero offerti da costruttori o venditori economicamente solidi o con ottima reputazione. Consigliamo, tuttavia, sempre di verificare questi dati con un consulente finanziario indipendente e di accertarsi che l’investimento immobiliare all’estero sia adatto alle proprie circostanze personali.

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