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Come individuare la miglior location
per investimenti immobiliari all’estero

Un aspetto fondamentale di un investimento immobiliare all’estero è la scelta della miglior location per l’acquisto di un immobile. Acquistare immobili in un’area in fase di crescita è uno degli obiettivi di un investimento immobiliare e, seppur non sia facile predire il futuro, è necessario poter individuare quali zone potenzialmente aumenteranno di valore e costituiscono le migliori aree dove effettuare un investimento immobiliare all’estero. Di seguito illustriamo come riconoscere ed individuare zone per effettuare un ottimo investimento immobiliare all’estero, che sia relativamente sicuro e redditizio, seguendo alcuni semplici consigli.

Investire in zone con opportunità di lavoro di grandi imprese e start up

Le grandi aziende e le start-up effettuano la loro due diligence quando decidono di trasferirsi o di avviare la loro attività. Normalmente non posizioneranno la loro attività e centinaia o migliaia di dipendenti in una zona poco attraente o troppo costosa, ma prenderanno in considerazione i seguenti fattori:

– le statistiche demografiche ed il potenziale di crescita dei prezzi immobiliari di una zona
– le statistiche occupazionali ed il potenziale di migrazione ad una zona
– la qualità e quantità di collegamenti di trasporto attuali e futuri
– la domanda e l’offerta immobiliare.

Le zone ove numerose aziende rilocano o aprono nuovi uffici o sedi, sono generalmente da considerare ottime anche perché creano opportunità di lavoro e, di conseguenza, ricchezza ed un incremento nella domanda per immobili. Brentford a Londra, è sede di oltre 200 aziende tra cui BSkyB, GlaxoSmithKline, JC Decaux e Gillette, che impiegano oltre 25.000 persone, ponendo le fondamenta per lo sviluppo di una comunità residenziale ed i valori degli investimenti immobiliari a Brentford dovrebbero incrementare in futuro giacché soddisfano tutti i criteri citati poc’anzi. Occorre, quindi, prestare attenzione alle zone ove si ricollocano aziende in quanto potrebbe essere un buon indicatore per individuare cruciali aree immobiliari emergenti.

Investire in zone di rigenerazione

Gli acquirenti di prima casa sono solitamente cauti nell’investire in un’area di rigenerazione in quanto presumono che la zona potrebbe essere degradata ed indesiderabile. Molti preferiscono investire in una zona sicura e consolidata ove non ci siano opere in costruzione, ma ciò avverrebbe a scapito della realizzazione di una buona plusvalenza immobiliare, un fattore molto importante per qualsiasi investitore. Progetti di rigenerazione, almeno nel Regno Unito, non sarebbero finanziati da governi, autorità amministrative locali e dal settore pubblico qualora non ci fosse un piano specifico e ben definito per la crescita a medio e lungo termine di una zona specifica. Una regola generale è che se sono visibili numerose infrastrutture o lavori di costruzione, soprattutto miglioramenti ai collegamenti di trasporto e costruzione di proprietà di fascia alta rispetto alla zona in costruzione, è molto probabile che si verificherà un futuro aumento dei prezzi delle case. Si devono seriamente considerare investimenti immobiliari in aree di rigenerazione come Croydon a Londra, in quanto è qui che quasi sicuramente i prezzi immobiliari sono destinati a lievitare in linea con i prezzi delle zone adiacenti più costose.

Investire in città universitarie o con una popolazione giovane

L’età demografica gioca un ruolo importante nel determinare le prospettive di crescita di una località. I giovani laureati poco più che ventenni, spesso non si possono permettere di acquistare case nelle zone più costose di una città e sono costretti ad affittare in zone emergenti. Questo gioca un ruolo importante nella rinascita di una città in quanto sempre più servizi sono costruiti per ospitare la giovane popolazione, vale a dire bar, ristoranti, palestre ecc. Tutto questo ha un ruolo nella crescita dei valori immobiliari. Per esempio Manchester ha oltre 85.000 studenti e non a caso si prevede che i prezzi degli investimenti immobiliari a Manchester saliranno del 18,1% entro il 2021, secondo JLL. L’afflusso dei giovani può cambiare una città in una location urbana alla moda dove la gente ama vivere. Individuando zone simili, si avrà la quasi assoluta certezza di un investimento immobiliare con plusvalenza assicurata.

Investire in zone desiderabili o limitrofe a zone desiderabili

Alcune aree diventano desiderabili per effettuare investimenti immobiliari per via della loro vicinanza a città e località non distanti. Per esempio, quartieri di Londra una volta economici quali Brixton, hanno visto nell’ultimo decennio un notevole incremento dei valori immobiliari per la loro relativa vicinanza al centro e per il cosiddetto processo di gentrifcation. Altri quartieri londinesi quali Nine Elms, vicini al Parlamento ed alla Ambasciata americana, sono stati riclassificati da zona 2 a zona 1. Investimenti immobiliari a Nine Elms a Londra, hanno pertanto subito un incremento di prezzi sia per la loro vicinanza a zone lussuose, sia per la mancanza di altri spazi ove costruire in centro a Londra. Qualora si vedano aree con tante costruzioni e gru, occorre capire quali zone circostanti potranno eventualmente beneficiare del cosiddetto “ripple effect” o effetto onda sui prezzi immobiliari delle zone circostanti. La rigenerazione di zone in grandi città tende ad avere delle ricadute positive sui mercati immobiliari delle zone circostanti ed occorre conoscere il mercato e sapere individuare queste opportunità di investimento.

Attenzione: progetti su carta e la speculazione immobiliare

Al fine di ottenere i benefici della crescita dei prezzi immobiliari in tali zone, occorre investire in immobili su carta prima ancora che le costruzioni siano completate. Investire in appartamenti nuovi, normalmente implica acquistare a prezzi elevati rispetto agli immobili già presenti in zona, perdendo l’opportunità di realizzare plusvalenze immobiliari dall’acquisto di immobili su piano.

Inoltre vale la pena ricordare che identificare la prossima zona calda immobiliare potrebbe essere considerata un’attività di speculazione immobiliare e non vi è un modo di avere delle certezze assolute. Tuttavia, seguendo questi consigli e facendo la propria due diligence, o affidandosi ad una società come SOCINVEST nel Regno Unito, si ha una probabilità ben migliore di acquistare immobili che aumenteranno di prezzo. Molti hotspot immobiliari a Londra del passato mostravano le caratteristiche descritte e, seguendo questi principi nei mercati immobiliari di oggi, è possibile far pendere la bilancia a proprio favore e acquistare una proprietà immobiliare che offra rendimenti di affitto a lungo termine e, al tempo stesso, un ottimo potenziale per plusvalenze immobiliari a lungo termine.

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