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Aspetti Legali

Immobili possono essere acquistati da più persone fisiche e o anche da società di capitali italiane?

Sì. Gli immobili possono essere acquistati da una o più persone fisiche. Se l’acquisto è effettuato da una società, quest’ultima può essere composta da una o più persone fisiche e/o giuridiche.

Cos’è il concetto di freehold, leasehold e share of freehold?

Cos’è il concetto di freehold?

Il Freehold è il diritto al possesso esclusivo di un immobile (tetto, mura e fondamenta) e del terrenosui cui esso sorge senza alcuna limitazione di tempo, cioè finché vi siano persone in grado di vantare titoli sullo stesso.

E’ la modalità con cui in Inghilterra e Galles si acquistano palazzine, ville e interi edifici ed è, in sostanza, un istituto simile al diritto di proprietà italiano.

Il diritto di possesso esclusivo e’ cedibile a terzi e trasmissibile in modo indefinito agli eredi. Nel caso in cui questi ultimi vengano a mancare e non ci siano soggetti che possano vantare diritti sulla proprietà, la titolarità della stessa torna alla Corona.

Il Freeholder (cioè il titolare del Freehold di un immobile) oppure il “Landlord” (il proprietario del terreno sotto all’immobile del Freeholder) può cedere a terzi il diritto d’uso in Leasehold di porzioni della propria proprietà (tipicamente appartamenti) per periodi limitati di tempo (che possono però arrivare anche a 999 anni) ed è responsabile per la gestione, manutenzione e assicurazione dell’intero edificio e delle parti comuni. Per questi servizi riceve dai Leaseholders una somma denominata Service Charge (equivalente alle spese condominiali) e la cosiddetta Ground Rent (diritto per l’uso del terreno su cui sorge l’edificio).

Cos’è il concetto di leasehold?

Il Leasehold è il diritto al possesso esclusivo di un immobile per un periodo limitato di tempo, comunque inferiore a quello del dante causa (il Freeholder/Landlord o altro titolare di Lease di durata superiore).

Di solito il Head Leaseholder/Headleasor ha il diritto di possesso per 999 oppure 125 anni e puo’ subaffittare l’immobile per un periodo di tempo equivalente al suo stesso meno alcuni giorni, in quanto il Sub-Lease non puo’ avere la stessa durata oppure durata maggiore a quella che ha il Sub-Landlord. Al termine della durata del Lease (che varia da caso a caso e può arrivare anche a 999 anni) se non c’è stata un’estensione della stessa (vedi) la titolarità dell’immobile torna al Landlord (o al Leaseholder superiore, in caso di Lease su Lease).

Il Leasehold è l’istituto giuridico con cui in Inghilterra e Galles si acquistano di solito gli appartamenti (l’alternativa più comune è lo Share of Freehold – o l’acquisto in comunione, Joint Tenants o Tenants in Common).

Il Leashehold è un diritto cedibile a terzi e trasmissibile agli eredi, fino ovviamente al termine di durata del Lease.

Facendo un parallelo, l’istituto del Leasehold è simile alle concessioni demaniali pluriennali con cui in Italia si acquista il diritto di utilizzare un posto barca: l’unica differenza è che, in Inghilterra, il dante causa non è lo Stato ma un privato, che a sua volta è titolare di un interesse giuridico (Freehold) sull’intero edificio e sul terreno su cui esso sorge nei confronti della Corona.

Cos’è il concetto di share of freehold?

Nello Share of Freehold, il Freehold di un edificio, cioè il diritto di possesso illimitato nel tempo del tetto, delle mura, delle fondamenta e del terreno su cui esso sorge, è intestato a una società di cui sono soci i proprietari dei vari appartamenti dello stabile.

In sostanza, chi detiene un appartamento in Share of Freehold ha come Freeholder/Landlord una società di cui è, a sua volta, parzialmente comproprietario. Questa situazione è, ovviamente, migliore del possesso del semplice Leasehold perché da diritto a compartecipare pro-quota alle decisioni concernenti la gestione e manutenzione dell’edificio e, dunque, a determinare, tra l’altro, il costo della Service Charge e della Ground Rent .

Cosa succede alla scadenza di un lease?

Più ci si avvicina alla scadenza del lease, minore è il valore dell’appartamento. Sotto il 60 anni di durata, le banche inglesi non concedono più mutui ed è molto più difficile rivendere l’immobile a prezzi adeguati. Nei casi in cui ci sia un “Lease” di durata minore a 60 anni, si consiglia al cliente di chiedere al Proprietario(Leaseholder/Freeholder) un estensione del Contratto fino a 125 anni, per esempio.

E’ sempre possibile chiedere un’estensione della durata del Lease, ma questa è soggetta all’accordo con il Freeholder/Landlord ed è comunque a titolo oneroso (si deve pagare un “Premio” (Premium)al Landlord).

La legge inglese (1993 Leasehold Reform Act) prevede che, dopo due anni di possesso dell’immobile (anche se lo stesso viene affittato) si ha il diritto legale di chiedere e ottenere l’allungamento del proprio Lease. Se non si trova un accordo bonario col proprietario dell’edificio, è possibile avviare una procedura legale presso il Lease Valuation Tribunal(LVT) competente in materia di Lease e titolato a determinare il giusto prezzo dell’estensione secondo parametri di mercato.

E’ importante sapere che,sotto gli 80 e 364 giorni, il costo dell’estensione del Lease diventa per legge assai più elevato. Quando ci si avvicina a questa scadenza, dunque (indicativamente intorno a 83 anni) è opportuno avviare formalmente le procedure di allungamento nei confronti del proprio Landlord in modo da trovare un’intesa amichevole o chiedere al LVT di dirimere la controversia prima del superamento della soglia degli 80 anni.

Qual è la procedura inglese di acquisto della proprietà?

La procedura inglese di compravendita della proprietà (denominata Conveyancing) è molto trasparente, per quanto complessa e articolata, e offre assolute garanzie alle due parti.

Tale fase e’ caratterizzata da un preambolo identificabile con una fase Pre-Contrattuale, dove vengono analizzati tutti i problemi correlati al procedimento di Conveyancing, quali la Normativa relativa al Riciclaggio di denaro, Le Lettere di Intenti, ecc

Quando il proprietario di un immobile accetta formalmente un’offerta di acquisto (cosa che, secondo la Common Law inglese, deve avvenire sempre per iscritto) le parti interessate (compratore/buyer e venditore/seller) incaricano i rispettivi Solicitors e danno il via alla procedura di “Conveyancing”.

Accettazione dell’Offerta d’Acquisto
Ricerche/Visure sulla proprietà
Stesura del contratto di compravendita
L’Exchange of Contracts (scambio dei contratti)
La fase anteriore alla Completion
La Completion (completamento della vendita)
Registrazione presso il Land Registry (L’ufficio del Pubblico Catasto)

Gli avocati eseguiranno le ricerche necessarie per garantire un acquisto immobiliare sicuro e forniranno a ogni acquirente una relazione pre-contrattuale in lingua italiana che potrà essere visionata prima di decidere se procedere con l’acquisto.

Quando il cliente è soddisfatto che il lavoro degli avvocati confermi che l’acquisto potrà essere effettuato in totale sicurezza, darà autorizzazione affinché questi possano completare l’acquisto tramite un processo di “Exchange of Contracts” (scambio di contratti) e “Completion” (completamento della vendita.)

A seguito dell’acquisto gli avvocati si occuperanno di inviare alle autorità’ fiscali moduli necessari per verificare la necessita di pagare imposte di registro e una volta che il titolo di proprietà sarà registrato presso il “Land Registry” (pubblico registro immobiliare), gli avvocati invieranno il titolo all’acquirente.

Cosa succede dopo che viene accetata l'Offerta d'Acquisto

Una volta che il venditore accetta l’offerta dell’acquirente, l’agente del venditore o dell’acquirente informerà l’avvocato del cliente.

L’agente dell’acquirente fornirà alla parte venditrice o all’agente del venditore i dettagli dell’avvocato del compratore e all’avvocato i dati dell’immobile, dell’agente immobiliare del venditore o della parte venditrice, il prezzo di vendita e, se applicabile, i dati del creditore ipotecario.

Quando il venditore accetta l’offerta, la proprietà potrebbe ancora essere pubblicizzata come ‘Sold subject to contract’(venduta soggetta a contratto) o ‘Under Offer’ (offerta in corso). Questo significa che le parti hanno deciso di eseguire la transazione di compra-vendita, ma che le parti potrebbero ritirarsi dalla transazione senza penalità.

L’agente dell’acquirente chiederà affinché’ la proprietà sia rimossa dal mercato, ma solo quando i contratti sono scambiati l’acquirente e il venditore assumono obblighi finanziari e legali.

Che ricerche o visure sulla proprietà effettuano gli avvocati?

L’avvocato del compratore (Buyer’s Solicitor) formula una serie di richieste per ulteriori informazioni sull’immobile (Preliminary enquiries) all’avvocato del venditore (Seller’s Solicitor) volte ad appurare tutte le condizioni connesse alla cessione della proprietà. Con la Verifica della proprietà si cerca di scoprire le caratteristiche e la titolarità della stessa.

Come regola generale l’acquirente si assume la responsabilità per le indagini attraverso i suoi consulenti legali e le terze parti che prepareranno una relazione sulla proprietà per l’acquirente e qualsiasi soggetto, quale una banca per esempio, coinvolta nel finanziamento dell’acquisto. Il principio di diritto comune di “Caveat Emptor” significa che, salvo alcune eccezioni, il venditore non è obbligato a rivelare nulla della proprietà all’acquirente. Ciò significa che è onere del compratore, scoprire tutto quello che vuole o di cui ha bisogno e informarsi sulla proprietà, prima di acquistarla o di impegnarsi a comprarla.

Tale Processo di Verifica comporterà per l’acquirente un’azione che volga:
-a presentare più domande possibili per chiarire qualsiasi dubbio,
-ad analizzare quindi l’atto di proprietà ed eventuali problemi derivati,
-a realizzare tutte le ricerche del caso,
-ad ottenere tutti i documenti e gli altri tipi di informazioni dal venditore che possono necessariamente ottenere solo da lui,
-ad incaricare se necessario un geometra, perito o tecnico
-a controllare personalmente la proprietà in modo da assicurarsi che sia quella che l’acquirente vuole comprare ed anche da parte di una Banca che farà un prestito sull’immobile.

In alcuni casi particolari e specifici comunque, quali ad esempio alcune grandi operazioni commerciali, la situazione viene gestita in maniera diversa, in modo che l’onere di indagine si sposta al venditore i cui avvocati prepareranno un certificato sul titolo ad uso dell’acquirente e del finanziatore del compratore, se presente. Il certificato potrà essere supportato con garanzie da parte della parte venditrice.

Se la proprietà è inoltre un Leasehold, l’acquirente dovrà anche prendere in considerazione i termini del contratto di locazione e lavorare con il venditore per ottenere tutte le autorizzazioni richieste ai sensi del contratto di locazione per autorizzare il trasferimento del contratto di locazione dal venditore al compratore.

Queste verifiche sono molto rilevanti soprattutto nel caso di immobili acquistati in Leasehold, nel quale, ad esempio, è importante sapere in anticipo quali lavori di ammodernamento o ristrutturazione dell’edificio sono previsti negli anni successivi (perché questi incideranno significativamente sull’importo della Service Charge, somma annua da pagare alla Società che gestisce l’immobile) o se esistono particolari restrizioni al pieno godimento della proprietà (es. obbligo del consenso del Landlord per la rivendita dell’immobile, divieto all’introduzione di animali domestici nell’edificio ecc.).

L’avvocato dell’acquirente svolge, inoltre, ricerche o indagini per iscritto (searches) presso il Borough (Comune) e gli altri enti competenti per verificare l’esistenza di vincoli/problemi strutturali esistenti sulla proprietà (contaminazione del terreno, rischi di alluvione, frane sottostanti ecc.) la regolarità delle autorizzazioni concernenti i lavori di ristrutturazione eseguiti sulla proprietà (planning consents, building regulation approvals) e la presenza di eventuali fattori esterni che possano condizionare la scelta del compratore (ad esempio, la costruzione di nuove infrastrutture –autostrade, linee ferroviarie, estensioni della metropolitana –in prossimità dell’edificio).

Da notare che, per il Common Law inglese, tutte le richieste e le relative risposte predisposte dai Solicitors devono essere formulate per iscritto (anche tramite email, se espressamente autorizzati dalle parti).

Di solito, quando il compratore acquista un immobile con un mutuo (mortgage), il solicitor che lo assiste agisce anche per conto della Banca o dell’istituto prestatore (lender): redige il contratto di mutuo, certifica che il diritto di proprietà sia perfettamente in regola (Certificate of Title to Mortgage Lender) e lo informa di tutte le situazioni emerse nel corso della procedura che possano condizionare la scelta di concedere il mutuo. Il Solicitor dell’acquirente dunque, ha un obbligo di responsabilità professionale di proteggere l’istituto che presta contro possibili problematiche sull’immobile.

Le norme per effettuare le ricerche sulla titolarità del diritto di proprietà differiranno a seconda che il titolo del terreno sia o non “registrato”. Un titolo, nel caso sia registrato, sarà verificato nel Registro Nazionale del Catasto (Land Registry) tramite una ricerca presso tale ente, che stabilisca in maniera indubbia a chi la proprietà dell’immobile, è intestata. Se il titolo è iscritto, non c’è bisogno di guardare alla “Root of Title”, ossia la consequenzialità’ degli ultimi 15 anni di titolarità nella proprietà del bene. Non ci sarà quindi bisogno di altro che non siano i registri del Land Registry.Nel caso in cui la proprietà non fosse stata invece registrata, si dovrà agire effettuando una ricerca attraverso gli atti di proprietà. In quel caso il titolo sarà stato acquisito se è dimostrata almeno da 15 anni una “Good Root of Title”, ex the Law of Property Act del 1925. Se per la proprietà dovrà essere fatta la procedura di registrazione presso il Land Registry con un titolo assoluto, sarà richiesta quale necessaria una “ Good Root of Title” [ buona radice del titolo] e una consecuzione ininterrotta nella successione o nei trasferimenti di proprietà. In questo caso sarà utilizzata una cronologia con tutti i documenti/passaggi di titolo, relativi all’atto di proprietà per gli ultimi 15 anni. Questo può anche essere inclusa come allegato al contratto, e in questo si può anche indicare se tale documento è l’originale o una copia autenticata che saranno consegnati al momento della conclusione del contratto.

Di seguito sono riportate le ricerche obbligatoriamente fondamentali che devono essere intraprese da parte dell’acquirente o del Solicitors del Venditore come stabilito, caso per caso, dagli accordi:
-Ricerche presso l’Autorità Locale/ comune
-Indagini relative al drenaggio e alle acque in generale
-Indice delle Mappe[ planimetria del sopralluogo]

Ci sono poi le ricerche che devono essere intraprese se il caso lo richiede, in base alle esigenze transazionali, secondo la natura specifica della proprietà. L’acquirente potrà’ quindi incaricare il suo avvocato di intraprendere una oppure più di una delle seguenti ricerche:
-copie ufficiali dell’atto di proprietà
-nell’Indice dei nomi dei proprietari
-mappe catastali
-mappa relative al crimine
-relativa alla registrazione comunale
-relative a presenza carbonifera e acque salmastre
-relativa alla stabilità del terreno
-connesse alla denominazione di area svantaggiata
-relative alle acque
-relative ai mezzi pubblici
-relative a metalli, argilla e calcare
-ambientali
-relative ad inondazioni

Per chi acquista una proprietà in Inghilterra e Galles (specie se straniero) il lavoro del proprio Solicitor è dunque decisivo per evitare sorprese o problemi successivi all’acquisto e avere un quadro completo della situazione della proprietà. Per questo, è assolutamente indispensabile affidarsi a professionisti seri e competenti, in grado di spiegare passo dopo passo l’andamento della procedura e condurre in porto la trattativa in modo veloce e sicuro.

Al termine di questa fase (che richiede di solito diverse settimane) il Solicitor del compratore redige un’accurata relazione sui termini dell’acquisto (il cosiddetto Report on Title/ resoconto del titolo) cui è allegata una copia del contratto di vendita predisposto dal Solicitor del venditore (Seller’s Solicitor) contenete tutte le condizioni della vendita. A questo punto, sulla base del lavoro del proprio Solicitor, il compratore ha tutti gli elementi necessari a decidere se procedere con l’acquisto e passare alle fasi successive (Exchange of Contract / scambio di contratti e Completion/ Rogito).

In cosa consiste l'Exchange of Contracts (scambio dei contratti)?

L’Exchange of Contracts (scambio dei contratti) corrisponde più o meno al compromesso con cui in Italia ci si impegna a vendere e comprare un immobile.

Prevede il versamento di un deposito da parte dell’acquirente (solitamente pari al 10% del prezzo finale, versato sul conto del proprio avvocato).

Questa procedura è gestita dai Solicitors, e gli eventuali documenti da firmare in originale possono essere spediti tramite raccomandata o corriere.

L’Exchange of Contracts è un passaggio molto più vincolante per le parti del compromesso italiano. Qualora una delle due decida di ritirarsi senza giustificato motivo dopo aver scambiato i contratti, l’altra può imporgli legalmente l’esecuzione della transazione davanti a una “Court” (Tribunale) che non è solo la perdita del doppio del deposito come avviene in Italia, ma molto di più.

Fino all’Exchange of Contracts, invece, ciascuno dei due soggetti coinvolti può ritirarsi dalla transazione senza incorrere in penalizzazioni o essere in alcun modo obbligato nei confronti dell’altro (la legge inglese prevede che un’offerta accettata con la dizione “Subject to Contract” (Soggetto a Contratto Firmato) non è comunque vincolante prima dello scambio dei contratti.

In questo senso è bene tenere a mente che, fino all’Exchange of Contracts, non si è acquisito alcun diritto sull’immobile e le parti possono decidere in qualsiasi momento di non procedere con la transazione o (nel caso del proprietario) di accettare un’altra offerta.

Perché’ il contratto sia valido, deve soddisfare i requisiti di legge contenute nella “Property miscelleaneous Provisions Act 1989” (Legge sulla Proprietà, Disposizioni varie, Act 1989).

Il Contratto per la vendita dell’immobile, sia residenziale che commerciale, deve essere redatto per iscritto e deve contenere le parti, il prezzo e la descrizione della proprietà oppure l’immobile da comprare.

Il contratto di vendita è redatto in forma STANDARD, accettata da tutti gli Solicitors Inglesi, che hanno approvato questo stile di contratto e il contenuto è sempre lo stesso: è composto di Condizioni Standard e Condizioni Speciali e le ultime sono quelle che sono particolari a quella vendita.

Le “Standard Conditions of Sale” sono incorporate nel contratto come nel caso di immobili residenziali. Queste Conditions of Sale permettono alle parti di concordare lo scambio di contratti anche prima che lo stesso abbia luogo fisicamente (ad esempio, lo scambio per telefono, che è un metodo consuetudinario).

Gli standard generali di vendita includono disposizioni egualitarie ed equilibrate.

Il momento in cui viene definito un contratto dipende anche dal metodo utilizzato per lo scambio dei contratti.

Gli avvocati che agiscono per le parti normalmente registrano l’ora, la data e il metodo di scambio sulla copertina di ogni parte del contratto.

Quando i contratti sono scambiati per la vendita e l’acquisto di immobili, l’usufrutto della proprietà rimane col venditore e non passa all’acquirente fino al momento in cui i contratti sono rogitati.

Fino al momento del completamento della transazione, il titolo della proprietà rimarrà un diritto del venditore. Il venditore è detto, in alcuni casi, detentore della proprietà legale in fiducia dell’acquirente finche’ il completamento non abbia avuto luogo. Una volta scambiati i contratti, l’acquirente ha un interesse concreto nella proprietà e anche il rischio su di quella passerà al compratore. Lo Scambio di contratti, o Exchange of Contracts come definito in gergo giuridico, segna quindi il punto in cui il prenderà il controllo della proprietà.

In cosa consiste la fase anteriore alla Completion?

In questa fase preliminare saranno delineati tutti i particolari del futuro accordo.

Gli avvocati della parte acquirente svolgeranno ricerche per confermare le informazioni ottenute sulla proprietà e identificare tutto ciò che può essere cambiato da quando tali ricerche sono state effettuate, e anche visure catastali, visure per carichi pendenti, ricerche successorie e ricerche su eventuali aziende coinvolte nella transazione.

Allo stesso modo saranno sollevate, se dovuto, ogni tipo di possibilità di richiesta praticabile sul diritto di proprietà, saranno confermate le modalità materiali per le pratiche di completamento con gli avvocati del venditore, ed anche finalizzati tutti gli accordi finanziari.

In cosa consiste la Completion?

La Completion è l’equivalente inglese del rogito. Tramite procura, può essere eseguita anche dai Solicitors in assenza fisica delle parti. Di solito è effettuata un paio di settimane dopo l’Exchange of Contracts.

Pochi giorni prima della Completion, il Solicitor del venditore invia a quello del compratore il Completion Statement contenente il prezzo finale della compravendita, comprensivo, in caso di appartamenti acquistati in Leasehold, anche della prima rata della Service Charge.

A questo punto, il compratore deve depositare presso il conto bancario del proprio Solicitor tutta la somma necessaria all’acquisto, comprensiva dell’eventuale mutuo (mortgage) e dei fondi necessari a pagare le spese sostenute o da sostenere (spese legali, commissioni di agenzia, perizie, ricerche, Land Registry Fee, ecc.) e le tasse (Stamp Duty).

Prima della completion, il Solicitor del compratore compie le ultime ricerche per verificare l’assenza di eventuali problemi sorti all’ultimo minuto (ad esempio, requisitions on title).

L’avvocato del compratore dovrà quindi organizzare i fondi per il completamento, da trasferire al venditore, per far sì che lo stesso riceva il bonifico eseguito e tutti i documenti titolo necessari, e per garantirgli che tutti gli importi che riguardano la proprietà, e che dovevano essere dovuti, siano stati effettivamente corrisposti.

Se non è già stato incluso in un documento concordato, l’avvocato del compratore redigerà il pagamento in conformità con il contratto e lo invierà al venditore per conferma.

Al momento della sottoscrizione del contratto, gli avvocati del venditore dovranno controllare che il pagamento sia eseguito, che tutti i documenti necessari titolo sono consegnati agli stessi e che tutte le spese che dovevano essere sostenute, relativamente alla proprietà, sono state effettuate prima del completamento.

Gli avvocati del venditore dovranno inoltre verificare che le somme per il completamento della transazione, da parte dell’acquirente, sono state ricevute e che qualsiasi documento che deve essere eseguito dal compratore e consegnato al venditore è stato ricevuto.

Se la proprietà è registrata, la titolarità formale rimarrà al venditore fino a quando la registrazione è stata completata.

Una volta che la registrazione è stata completata, gli effetti della registrazione sono retroattivi alla data della domanda della registrazione.

Quali sono i costi di registrazione del passaggio di proprietà?

I Land Registry Fee sono i costi di registrazione di passaggio di proprietà presso il Land Registry in Inghilterra e Galles (L’Ufficio del Pubblico Catasto).

VALORE DELL’IMMOBILE LAND REGISITRY FEE
Fino a £80,000 £40
Da £80,001-£100,000 £80
Da £100,001-£200,000 £190
Da £201,001-£500,000 £270
Da £50,001-£1,000,000 £540
Oltre  £1,000,001 £910

 

Come viene effettuata la registrazione del titolo presso il Land Registry (Pubblico Catasto)?
Una volta effettuata la Completion, il solicitor del compratore ha un mese di tempo per pagare la Stamp Duty presso l’Inland Revenue e, in seguito, per registrare il nuovo titolo di proprietà presso il Land Registry for England and Wales (l’Agenzia del Territorio inglese).
L’acquirente è responsabile degli adempimenti di registrazione, anche se in pratica il loro avvocato farà questo.
Il catasto richiederà la prova di identità per tutte le parti interessate alle operazioni che vengono presentate per la registrazione, salvo che non sono rappresentati da un avvocato.
I requisiti non si limitano a individuare le parti del documento, ma possono estendersi ad altre parti coinvolte nella transazione. Ad esempio, in una vendita di un bene ipotecato, in cui esiste il mutuo, l’acquirente deve essere pronto a confermare l’identità non solo del venditore, ma anche del creditore ipotecario.
Se la proprietà non è stata prima registrata, il trasferimento si qualificherà come ‘prima registrazione obbligatoria’.
Se la proprietà è registrata, il trasferimento sarà una procedura del registro.
Nel caso di Leasehold, ci possono essere anche requisiti di registrazione sotto il contratto di lease . L’acquirente dovrà normalmente inviare al padrone di casa un avviso di trasferimento del contratto di locazione dal venditore al compratore.
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