INFORMAZIONI GENERALI
Perché’ per investire nel mercato immobiliare in UK ?
• Alti rendimenti da affitto.
• Elevata rivalutazione del capitale.
• Facilità di disinvestimento.
• Nessuna imposta per non residenti che acquistano uno o più immobili commerciali*
*purché’ il valore complessivo degli immobili sia inferiore £110,000
• Nazione economicamente sicura e stabile
• Mercato immobiliare solido dove la domanda eccede notevolmente l’offerta
• Sistema legale a protezione degli investitori, efficiente, certo e rapido.
• Imposte societarie più basse nel G20: attualmente al 20% ma si ridurranno al 17% entro il 2020.
• 2ª economia mondiale per investimenti in entrata e in uscita.
• La sterlina è una moneta indipendente e forte
• Il Regno Unito è a poche ore di volo dall’Italia.
• Acquisti immobiliari posso essere effettuati per procura.
INDICE DEI PREZZI NATIONWIDE 1996-2016
http://www.borsaitaliana.it/notizie/sotto-la-lente/mercato-immobiliare-241.htm
Negli ultimi 20 anni il mercato immobiliare residenziale del Regno Unito ha vissuto un vero e proprio “boom”. In base all’indice dei prezzi delle abitazioni Nationwide (Nationwide House Price Index, NHPI) dal 1996 a oggi il prezzo medio delle abitazioni è salito del 281%, perché quasi raddoppia nell’area di Londra: +501%. L’indice Nationwide è uno dei più seguiti da economisti e analisti. Secondo dati dell’Economist nello stesso periodo l’indice dei prezzi nel Regno Unito è cresciuto due volte quello degli USA e quasi 3 volte quello dell’Italia.
INDICE DEI PREZZI IMMOBILIARI ITALIA, UK, USA 1995-2015
Italia=Giallo; UK = Verde; USA = Blu
PREZZI IMMOBILIARI ITALIA, UK, USA 2009-2015
Dato significativo è che dalla crisi del 2008, I prezzi reali immobiliari nel Regno Unito e negli USA sono ai livelli pre-crisi mentre in Italia rimangono fortemente al di sotto, ancora un 20% in meno rispetto a tali livelli.
Italia=Giallo; UK = Verde; USA = Blu
Quanto rendono gli investimenti immobiliari in Italia ?
Secondo il Sole 24 Ore i rendimenti netti da spese e imposte in Italia sono compresi tra l’1% e il 3%
Quali sono i tipi d’investimenti immobiliari commerciali esistenti ?
Tradizionali: uffici, negozi e immobili industriali (81,7% degli investimenti immobiliari commerciali in UK nel 2015)
Alternativi: immobili nel settore sanitario, alberghi e alloggi per studenti (18,3% degli investimenti immobiliari commerciali in UK nel 2015)
Perché investire in immobili commerciali ?
Inoltre l’assenza di correlazione con il mercato obbligazionario ed azionario fa degli immobili commerciali un bene importante da includere, a titolo di diversificazione del rischio, in un portafoglio di investimenti, ottenendo così rendite assicurate generate dagli immobili stessi.
| Vantaggi e svantaggi degli immobili commerciali e residenziali | ||
| Immobili Commerciali | Immobili Residenziali | |
| Immobile curato dall’inquilino | Essenziale | Dipende dagli inquilini |
| Sfratto di inquilini | Facile | Più difficile |
| Spese di manutenzione e gestione | A carico del locatore | A carico del locatario |
| Valutazione immobiliare | Capitalizzazione delle rendite | Valori comparabili di proprietà simili nella stessa zona |
| Durata Affitto | 3-25 anni(media 6-7anni) | 6-12 mesi |
| Disdetta | 6 mesi | 1-2 mesi |
| Revisione affitti | Incrementi predefiniti contrattualmente | Dipende dal mercato |
| Periodi vacanti | Inferiori | Superiori |
| Finanziamento | 1-15 anni. Deposito 25%-35% Più costoso | 1-30 anni. Deposito anche 0% Più economico. |
| Liquidità | Inferiore | Superiore |
| Rischio | Inferiore | Superiore |
| Volatilità | Inferiore | Superiore |
| Rendita | Superiore | Inferiore |
Quali sono i vantaggi degli immobili commerciali alternativi rispetto a agli immobili commerciali tradizionali ?
1. La durata dei contratti di locazione degli immobili commerciali alternativi fornisce una forte sicurezza di reddito. Anche in considerazione che la durata media dei contratti di locazione per gli investimenti commerciali tradizionali è diminuita a circa sei anni, mentre i contratti di locazione per alberghi e residenze sanitarie sono molto più lunghi fino a 25 anni.
2. Basso profilo di rischio
– I contratti di locazione di alloggi per studenti sono supportati da una garanzia dai genitori degli studenti
– Gli elevati livelli di occupazione di alberghi e case di cura rappresentano un’assicurazione per investitori rispetto agli investimenti tradizionali che hanno livelli di occupazione più bassi.
3. Indicizzazione delle locazioni contro l’inflazione. Mentre gli affitti di uffici, negozi e immobili industriali sono solitamente legati a revisioni contrattuali negoziabili secondo le condizioni di mercato, gli affitti d’immobili commerciali alternativi sono indicizzati al tasso d’inflazione o altro indice simile.
4. Gli immobili commerciali alternativi rappresentano un bene d’investimento difensivo, proteggendo contro una flessione o correzione del mercato, così come forniscono prestazioni più elevate rispetto ad altri investimenti a reddito fisso.
5. Gli immobili commerciali alternativi offrono quindi rendite indicizzate stabili e prevedibili.
Qual è stata la performance del mercato immobiliare commerciale alternativo in UK ?
Qual è stata la performance del mercato immobiliare commerciale alternativo in UK nel 2015?
– Il 2015 è stato un anno record con £13 miliardi investiti direttamente in immobili commerciali alternativi – un aumento del 60,6% sui volumi di investimento visti durante il 2014.
– Sia il settore di alloggi per studenti, sia quello alberghiero hanno raggiunto nuovi record in termini di investimenti diretti
– £5,9 miliardi sono stati investiti nel settore alberghi nel 2015 e – il più alto volume annuo registrato negli ultimi dieci anni
– Gli immobili commerciali alternativi rappresentarono il 18,3% di tutte gli investimenti immobiliari commerciali nel Regno Unito nel 2015, superando notevolmente i precedenti massimi consecutivamente registrati nel 2013 (11,4%) e nel 2014 (12,9%).
Momentum Knight Frank 2016
Qual è stata la performance storica degli immobili commerciali alternativi?
– £4,3 miliardi sono stati investiti in immobili commerciali alternativi nel corso degli ultimi 3 anni – £1,5 miliardi in più rispetto al periodo 2006-12
– £7,2 miliardi sono stati investiti in immobili del settore sanitario nel Regno Unito negli ultimi dieci anni
– £12,9 miliardi sono stati investiti in alloggi per studenti negli ultimi dieci anni – 39% di quest’importo nel solo 2015
Momentum Knight Frank 2016
Perché’ per acquistare con SOCINVEST ?
- SOCINVEST è membro di AIPP: (Association International Property Professionals): associazione che tutela gli interessi di coloro che acquistano immobili all’estero
- SOCINVEST offre investimenti immobiliari “Chiavi in Mano” fornendo un’assistenza totale pre e post vendita:
Broker per ridurre i costi nei cambi di moneta
Broker per accensione di mutui
Apertura società e conto bancario in UK
Dichiarazione dei redditi - Gli immobili commerciali commercializzati da SOCINVEST non prevedono nessun costo durante l’investimento (salvo solo la dichiarazione redditi)
- Gli immobili commercializzati da SOCINVEST hanno prezzi accessibili: a partire da £40,000 (c.a. €50,000)
- Gli avvocati consigliati da SOCINVEST forniscono una relazione legale pre-contrattuale in lingua italiana prima dell’acquisto
- I commercialisti consigliati da SOCINVEST offrono consigli fiscali “ad hoc”
- SOCINVEST fornisce studi di mercato e modelli operativi a sostegno degli investimenti
- SOCINVEST offre immobili con rendimenti molto più elevati rispetto a quelli realizzabili in Italia o negli USA
Qual è la procedura d'acquisto di immobili commerciali venduti da SOCINVEST ?
Entro 48 ore dalla comunica dell’unita prescelta a SOCINVEST
STEP 1: L’acquirente invia per email a SOCINVEST: Modulo di prenotazione, Copia del passaporto e 2 bollette utenze datate negli ultimi tre mesi
STEP 2: L’acquirente paga:
– £500 (deducibili dal prezzo e rimborsabili) al venditore per il deposito dell’immobile
– £600 a SOCINVEST (non deducibili dal prezzo e rimborsabili) per:
• Le spese di amministrazione
• La consulenza fiscale
• La compilazione e invio all’agenzia delle entrate britannica del modulo necessario per ottenere le rendite senza trattenuta del 20% alla fonte.
STEP 3: L’acquirente invia per posta al suo avvocato: Contratto, Termini d’ingaggio e l’Autorizzazione alle Comunicazioni Tramite SOCINVEST
STEP 4: Dopo che l’avvocato ha effettuato il dovuto controllo antiriciclaggio, l’acquirente paga la parcella dell’avvocato £1600 o £1700 nel caso di acquisto con società.
Conveyancing / Ricerche e visure sulla proprietà e stesura del contratto
STEP 5: L’avvocato dell’acquirente esegue tute le visure e ricerche necessarie e fornisce al cliente una relazione precontrattuale in lingua italiana, unitamente a contratti da firmare.
STEP 6: L’acquirente paga all’avvocato il saldo e invia per posta i contratti firmati all’avvocato.
Exchange and Completion / Scambio di contratti e rogito
STEP 7: L’avvocato procede alo scambio di contratti “Exchange” e rogito “Completion”. A questo punto il cliente diventa proprietario.
L’intera procedura impiega normalmente 3-6 settimane, ma potrebbe essere più lunga nel caso in cui il venditore debba a sua volta concludere una “Completion” o nel caso di immobili acquistati su carta e da costruire.
Quali sono i costi connessi all’acquisto di un immobile ?
Spese di agenti immobiliari
Spese per ricerche/visure
Stamp Duty Land Tax (SDLT): equivalente inglese della tassa di registro italiana
Land Registry Fee: i costi di registrazione del passaggio di proprietà
Costi finanziari per l’accensione del mutuo
Costi per sgombero dell’eventuale mobilio preesistente e pulizia dei locali
Costi per premi assicurativi sull’immobile
Costi per la disconnessione/voltura delle utenze
Costi per inoltro della corrispondenza dal precedente indirizzo
Perché non si pagano imposte nel Regno Unito sui singoli immobili commerciali venduti da SOCINVEST ?
La maggior parte degli immobili commerciali venduti da SOCINVEST hanno un prezzo inferiore a £110,000 per cui occorrono le seguenti condizioni:
Imposta di Reddito (Rental Income Tax) = 0
Perché la rendita annuale è inferiore alla franchigia pari a £11.000
Imposta di Plusvalenza (Capital Gains Tax) = 0
Perché gli acquirenti di immobili commerciali non sono residenti nel Regno Unito
Imposta di Registro (Stamp Duty Land Tax) = 0
Perché il prezzo d’acquisto dell’immobile è inferiore a £150,000
Tassa Municipale Commerciale (Buiness Rates) = 0
Perché il venditore si fa carico di questa spesa contrattualmente