Guida SOCINVEST: Il sistema di acquisto immobiliare in Inghilterra e Galles è diverso sotto molti aspetti rispetto al sistema italiano. Scoprite, in maniera succinta e completa, tutto ciò che dovete sapere prima di accingervi ad effettuare un investimento immobiliare nel Regno Unito.
Guida SOCINVEST. Come si acquista un immobile in Inghilterra e Galles?
Questa mini guida si propone di illustrare il sistema di acquisto immobiliare in Inghilterra e Galles in maniera succinta e completa, fornendo le conoscenze di base necessarie per effettuare un investimento immobiliare nel Regno Unito.
Cosa succede quando viene accettata un’offerta d’acquisto?
Si procede con una fase pre-contrattuale, dove vengono espletate le normative relative all’anti-riciclaggio di denaro (AML procedures), analizzate le lettere di intenti e altro ancora. Quando il proprietario di un immobile accetta formalmente un’offerta di acquisto (cosa che, secondo la common law inglese, deve avvenire sempre per iscritto), le parti interessate (compratore e venditore buyer and seller) incaricano i rispettivi avvocati (solicitors) e danno il via alla procedura di conveyancing:
• Accettazione dell’Offerta d’Acquisto
• Controlli di antiriciclaggio di denaro
• Ricerche/Visure sulla proprietà
• Stesura del contratto di compravendita
• L’Exchange of Contracts (scambio dei contratti)
• La fase che precede la Completion
• La Completion (completamento della vendita)
• Registrazione del titolo di proprietà presso il Land Registry (l’ufficio del pubblico catasto)
Come si descrive l’Exchange and Completion di un immobile?
L’Exchange of Contracts (scambio dei contratti – atto preliminare) corrisponde più o meno al compromesso con cui in Italia ci si impegna a vendere e comprare un immobile. La Completion consiste nella fase finale del completamento di una compravendita immobiliare ed è l’equivalente inglese del rogito.
In cosa consistono le ricerche e visure sulla proprietà?
I solicitors dell’acquirente eseguiranno le ricerche necessarie per garantire un acquisto immobiliare sicuro e forniranno a ogni acquirente una relazione pre-contrattuale (report on title) che potrà essere visionata prima di decidere se procedere con l’acquisto. Il report on title riassume i dati salienti dell’operazione di compravendita indicando, qualora ci fossero, criticità da risolvere prima di procedere. Quando l’acquirente è soddisfatto che il lavoro degli avvocati (due diligence) conferma che l’acquisto potrà essere effettuato in totale sicurezza, darà l’autorizzazione affinché questi possano completare l’acquisto tramite un processo di Exchange of Contracts e Completion.
In cosa consiste l’Exchange of Contracts?
L’exchange prevede la firma dei contratti d’acquisto ed il versamento di un deposito di prenotazione da parte
dell’acquirente (solitamente pari al 10% del prezzo finale), versato sul conto del proprio avvocato (solicitor). Qualora una delle due parti decida di ritirarsi senza giustificato motivo dopo aver scambiato i contratti, l’altra
può imporgli legalmente l’esecuzione della transazione davanti ad un tribunale (court) che non comporta solo la perdita del doppio del deposito come avviene in Italia, ma molto di più. Fino all’Exchange of Contracts, invece, ciascuno dei due soggetti coinvolti può ritirarsi dalla transazione senza incorrere in penali o essere in alcun modo obbligato nei confronti dell’altro. Il diritto inglese prevede che un’offerta accettata con la dizione subject to contract (subordinata alla firma dei contratti) non è comunque vincolante prima dell’Exchange of Contracts. Quando i solicitors dell’acquirente e del venditore hanno i rispettivi contratti firmati dall’acquirente e dal venditore, i due avvocati si scambiano i contratti. L’avvocato dell’acquirente provvederà anche a trasferire il deposito (il denaro che il cliente versa al proprio avvocato prima dello scambio dei contratti) all’avvocato del venditore e fissa una data per la completion. Gli avvocati registrano l’ora, la data e il metodo di scambio dei contratti sulla copertina di ogni parte del contratto ed i documenti in originale possono essere spediti tramite raccomandata o corriere. Se l’acquirente cambia idea a seguito dell’exchange, perde la caparra e la proprietà rimane col venditore e non passa all’acquirente fino al momento in cui i contratti sono rogitati.
In cosa consiste la fase che precede la Completion?
In questa fase preliminare saranno delineati tutti i particolari del futuro accordo. Gli avvocati della parte acquirente svolgeranno ricerche per confermare le informazioni ottenute sulla proprietà e identificare tutto ciò che potrebbe essere cambiato da quando tali ricerche erano state effettuate, e anche visure catastali, visure per carichi pendenti, ricerche successorie e ricerche su eventuali aziende coinvolte nella transazione. Allo stesso modo, sarà sollevata, se dovuto, ogni tipo di possibilità di richiesta praticabile sul diritto di proprietà, saranno confermate le modalità materiali per le pratiche di completamento con gli avvocati del venditore, ed anche finalizzati tutti gli accordi finanziari.
In cosa consiste la Completion?
Tramite procura, può essere eseguita anche dai solicitors in assenza fisica delle parti. Di solito è effettuata un paio di settimane dopo l’Exchange of Contracts. Pochi giorni prima della completion, il solicitor del venditore invia a quello del compratore il completion statement indicando il prezzo finale e, qualora non l’avesse già fatto, il compratore deve depositare presso il conto bancario del proprio solicitor sia il saldo restante necessario per effettuare l’acquisto sia i fondi per pagare le spese da sostenere (spese legali, commissioni di agenzia, perizie, ricerche, land registry fee, ecc.) e le imposte di registro (stamp duty).
Il solicitor dell’acquirente dovrà trasferire i fondi per la completion al solicitor del venditore e qualora sia stato acceso un mutuo, questo denaro sarà inviato dall’istituto bancario all’avvocato del venditore al momento della completion. Quando il contratto viene sottoscritto, l’avvocato del venditore dovrà controllare che il pagamento sia stato eseguito, che tutti i documenti necessari titolo siano stati consegnati agli stessi e che tutte le spese che dovevano essere sostenute, relativamente alla proprietà, siano state effettuate prima della completion.
Se la proprietà è registrata, la titolarità formale rimarrà al venditore fino a quando la registrazione è stata completata. Una volta che la registrazione è stata completata, gli effetti della registrazione sono retroattivi alla data della domanda della registrazione. Una volta che il pagamento completo è stato trasferito, il cliente (o l’avvocato del cliente) riceve le chiavi della proprietà e l’avvocato riceverà il Transfer Deed e gli originali di altri documenti e l’acquirente diventa proprietario.
Come viene effettuata la registrazione del titolo presso il Land Registry?
Effettuata la completion, il solicitor dell’acquirente ha un mese di tempo per pagare la stamp duty presso
l’Her Majestys Revenue and Customs (HMRC) e, in seguito, per registrare il nuovo titolo di proprietà presso il land registry (conservatoria immobiliare inglese). Il nuovo titolo di proprietà è registrato alla conservatoria immobiliare di norma entro un paio di settimane se l’immobile acquistato era già registrato presso il land registry oppure entro 4-6 mesi qualora l’immobile non fosse precedentemente registrato, per esempio nel caso di immobili di nuova costruzione.
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