Investimenti immobiliari esteri sicuri ed alternativi in RSA e case di cura

Socinvest UK Notizie

Negli ultimi mesi si parla tanto di investimenti in RSA e case di cura in Inghilterra e spesso questa tipologia di investimento immobiliare non è sempre ben compresa, per cui abbiamo deciso di riassumere in un unico articolo i punti salienti che ogni investitore dovrebbe conoscere prima di accingersi ad effettuare un acquisto in questo settore immobiliare alternativo dall’enorme potenziale. La panoramica di seguito non pretende di essere esaustiva, ma sicuramente fornirà elementi base per poter prendere una decisione informata rispetto a come investire i propri risparmi in maniera intelligente.

In Italia l’elevata imposizione fiscale e le rendite d’affitto immobiliare molto basse rispetto ad altri Paesi quali, ad esempio, il Regno Unito, spingono molti investitori a considerare investimenti immobiliari all’estero ove anche il sistema fiscale sia più semplice e meno oneroso rispetto a quello italiano.

Di seguito esploriamo nei dettagli il concetto di investimenti in case di cura ed investimenti in RSA quale ultimo ed innovativo investimento alternativo.

  Fig.1 Casa di cura Oakeseway, Hartlepool, Inghilterra

Fig.1 Casa di cura Oakeseway, Hartlepool, Inghilterra

Qual è la domanda ed offerta per RSA e case di cura nel Regno Unito e quali le opportunità nel nord dell’Inghilterra?

Le persone nel Regno Unito ora vivono più a lungo come non mai prima e l’invecchiamento della popolazione sta ponendo una maggior pressione sull’assistenza sanitaria pubblica. Un investimento immobiliare estero alternativo come quello in case di cura e RSA potrebbe essere l’opportunità per assicurare una rendita garantita e una vita più agiata negli anni del pensionamento a chi oggi si trova di fronte al dilemma di dove investire i propri risparmi.

Continuiamo ad assistere ad una forte domanda di camere di buona qualità in RSA e case di cura che, unitamente all’esplosione demografica senile e alla chiusura di numerose RSA ormai obsolete, contribuisce ad aumentare il divario tra il numero di camere disponibili e l’effettiva richiesta delle medesime. Secondo Savills* vi sono attualmente circa 465.000 camere di RSA e di case di cura nel Regno Unito e circa 300 strutture obsolete sono state costrette a chiudere nel 2016/2017, mentre nello stesso periodo sono state registrate poco più di 90 nuove strutture soprattutto nel sud dell’Inghilterra ove operatori di RSA gestiscono strutture per lo più finanziate da pazienti privati con tariffe più elevate rispetto al nord dell’Inghilterra. La domanda per queste strutture risulta maggiore, quindi, nel nord dell’Inghilterra ove le strutture ospitano principalmente residenti forniti e finanziati da enti pubblici.

La maggior parte delle strutture RSA nel Regno Unito furono costruite durante il boom degli Anni ’80 e ’90 e l’età media di tali strutture è tale per cui se non vengono ristrutturate, molto spesso sono costrette a chiudere in quanto non passano i serrati controlli della CQC – la Care Quality Commission – ovvero dell’organo regolatore e garante delle istituzioni sanitarie in Inghilterra. In questo contesto alcune società si sono specializzate nell’acquisizione, ristrutturazione e rivendita di RSA obsolete o mal gestite nel nord dell’Inghilterra ove vi sono i presupposti non solo per realizzare ottimi guadagni, ma anche per contribuire alla riduzione del deficit di camere di RSA oltreché migliorare la qualità di vita di molte persone anziane che altrimenti si troverebbero senza un alloggio decoroso dove trascorrere gli ultimi anni della propria vita.

I collaboratori di SOCINVEST acquistano case di cura e RSA esistenti in zone di elevata domanda che non soddisfano le aspettative della Care Quality Commission a causa di una pessima gestione o la mancanza di servizi moderni. Queste strutture sono tutte ubicate nel nord dell’Inghilterra ove si possono acquistare intere RSA a prezzi veramente competitivi e dove grazie alle economie di scala si riescono ad implementare efficienze operative per aumentare il livello di servizi offerti e conseguentemente i tassi di occupazione ed i margini di profitto.

Cosa sono gli investimenti in camere di RSA e case di cura e quali i vantaggi fiscali nel Regno Unito?

Analogamente agli investimenti in camere d’hotel, gli investimenti in una camera di casa di cura o RSA offrono ai piccoli risparmiatori la possibilità di ottenere gli stessi rendimenti che potrebbero ottenere investitori istituzionali che acquistano strutture intere, ma senza dover investire cifre da capogiro o dover gestire o partecipare nella gestione delle medesime. Si tratta di un investimento turn key (chiavi in mano) completamente gestito: ovvero dove l’acquirente acquista una camera in una casa di cura o RSA e riceve rendite d’affitto assicurate (fino al 10% rispetto al prezzo d’acquisto per una durata di tempo fino a 25 anni) sul proprio conto bancario senza far null’altro se non pagare le imposte dovute e le rispettive spese contabili.

Poiché le case di cura e le RSA sono classificate come immobili commerciali, la Stamp Duty (imposta di registro) nel Regno Unito si paga a partire da valori di acquisto superiori a £150,000 a differenza degli investimenti in immobili residenziali ove l’imposta di registro si paga su qualsiasi valore d’acquisto. Inoltre, per rendite d’affitto inferiori alle £12,500 annue o £25,000 annue se si acquista con un coniuge, non si pagano imposte di reddito nel Regno Unito! Gli acquirenti dovranno però dichiarare gli affitti percepiti in Italia, salvo che acquistino tramite una Ltd. (Limited company è l’equivalente di una S.r.l. in Italia) e non ridistribuiscano utili – in tal caso si potrà reinvestire le somme percepite nel Regno Unito ove attualmente l’imposta societaria e solo del 19% ed è destinata a diminuire al 17% nel 2020!

Come potrebbe funzionare un tipico investimento in camere di RSA o case di cura nel Regno Unito?

Si acquista la piena proprietà leasehold di una camera in una casa di cura o RSA per circa £70,000;

•  La camera viene data in gestione ad un operatore affidabile e con un ottimo storico di gestione che a sua volta affitta le singole camere ai residenti e le gestisce per conto degli acquirenti;

•  Gli acquirenti ricevono un affitto assicurato semestrale dalla società di gestione per la locazione della camera ai residenti;

•  L’affare include una strategia d’uscita assicurata in quanto gli acquirenti hanno la possibilità di rivendere la camera al venditore originale ad una data futura e ad un prezzo stabilito al momento del rogito generando una plusvalenza assicurata che incrementa col tempo.

Le camere delle RSA o case di cura rappresentano un buon investimento?

Investimenti globali nel settore sanitario nel Regno Unito nel 2018

Fig. 2. Investimenti globali nel settore sanitario nel Regno Unito nel 2018**

I dati del settore degli investimenti in case di cura parlano chiaro: nel solo 2017, investitori hanno investito £1.32 miliardi nel Regno Unito nel settore immobiliare sanitario, come si legge in uno studio di Knight Frank** e si prevede che entro il 2021 il deficit di camere di RSA nel Regno Unito aumenterà a circa 149.000! Tenendo presente che i tassi di occupazione medi nel Regno Unito per le RSA si attestano attorno al 90%, che le tariffe medie settimanali per una camera sono di circa £750 e che la società di gestione che collabora con SOCINVEST ottiene l’80% dei residenti dalle local authorities (equivalente dei comuni in Italia) che tra l’altro pagano le tariffe dei residenti, è facile capire che questa si tratta di investimento immobiliare sicuro non equiparabile a qualsiasi altro investimento immobiliare sul mercato.

 Dati Principali del mercato delle RSA nel Regno Unito nel 2016/2017

Fig. 3. Dati Principali del mercato delle RSA nel Regno Unito nel 2016/2017**

Perché affidarsi a SOCINVEST – la società leader sul territorio italiano per la vendita di camere in RSA?

SOCINVEST è la società di consulenza immobiliare leader sul territorio italiano per la vendita di camere in RSA e case di cura in quanto il direttore Roberto Pancaldi ha un’esperienza di vendita di questa specifica tipologia di immobile commerciale che risale agli inizi della commercializzazione di tali opportunità sul mercato nel 2014. Per tale motivo SOCINVEST ha da vari anni l’esclusiva di vendita sul territorio italiano delle RSA appartenenti alla società di gestione britannica più consolidata ed affidabile, che attualmente gestisce 15 strutture con approssimativamente 800 residenti. I fatti parlano chiaro e ad oggi tutti i clienti SOCINVEST che hanno acquistato camere in case di cura sono stati pienamente soddisfatti dal loro investimento e taluni hanno acquistato ulteriori camere sia come persone fisiche sia come persone giuridiche creando una Ltd inglese.

Quali RSA o case di cura occorre considerare e quali sono i vantaggi rispetto ad investimenti in alberghi o immobili residenziali?

Secondo Savills***, le case di cura di buona qualità e gestite in maniera efficiente hanno più possibilità di ottenere tassi di occupazione elevati. Ciò che attira particolarmente a questa tipologia di investimenti è che il settore è regolato dalla CQC il che significa che è possibile controllare la qualità di una casa di cura o RSA molto facilmente on-line.

Gli investimenti in case di cura proposti da SOCINVEST, inoltre, si specializzano in settori di nicchia dell’assistenza, come quelli di chi è affetto da demenza senile, il che normalmente comporta tassi di occupazione superiori alla media a lungo termine e molti altri vantaggi rispetto all’affitto di una camera di hotel o di un appartamento.

Per quale motivo? A parte i rendimenti più elevati, sottolineiamo nuovamente che la degenza per la maggioranza dei residenti è finanziata dalle autorità governative! Ciò rende la proposta di investimento molto appetibile a coloro che fossero in cerca di un reddito stabile con strategia d’uscita assicurata.

Quali sono le previsioni di mercato e come interagiscono settore privato e pubblico per colmare il deficit di camere?

Agli inizi del 1900 si sarebbe stati considerati sopra la media se si avessero superato i 48 anni d’età. Oggi con gli avanzi nella medicina, stiamo vivendo più a lungo che mai – in effetti quel numero è quasi raddoppiato, visto che le donne raggiungono in media gli 82 anni di età e gli uomini 79.

Purtroppo più si invecchia, più vi è la necessità di assistenza. Di conseguenza il Regno Unito è afflitto non solo da una crisi per quanto riguarda il mercato immobiliare residenziale, ma anche e soprattutto per quanto riguarda il mercato delle RSA – semplicemente non ci sono abbastanza camere per dare una risposta all’enorme domanda.

Secondo un’altra analisi di LEK****, il Regno Unito necessiterà di 200.000 posti letto presso le case di cura per i prossimi 10 anni, il che è pari al 45% dell’attuale capacità.

Previsioni del mercato delle RSA nel Regno Unito**

Fig. 4. Previsioni del mercato delle RSA nel Regno Unito**

È un problema molto serio, tanto che il Governo del Regno Unito ha stanziato £3.8 miliardi per il settore, per cui non sorprende che gli operatori privati si stiano muovendo per colmare il divario sempre più crescente. Le case di cura private applicano ai residenti tariffe fino ad un 50% più elevate rispetto a quelle pagate dal governo e a Londra dove tutto costa di più, non è difficile trovare case di cura con tariffe fino a £3,000 settimanali! Ovvero nel Regno Unito mantenere un genitore in una RSA costa quanto far studiare un figlio nelle prestigiose scuole private come quella di Eton o Harrow!

Come decidere da chi acquistare camere di RSA o case di cura nel Regno Unito?

Qualora ci si accinga ad effettuare un acquisto, occorre valutare tanti fattori e affidarsi a società professionali, con buono storico ed in grado di soddisfare pienamente le aspettative di investitori.

La Care Quality Commission non permette agli operatori di RSA di vendere camere direttamente al pubblico e per questo motivo si avvalgono di società di consulenza immobiliare boutique come SOCINVEST che possiede l’esclusiva di vendita nel territorio italiano dalle migliori società sul mercato. Acquistando tramite una società di consulenza immobiliare occorre accertarsi che essa possa offrire tutti i servizi immobiliari necessari per un acquirente italiano che si accinga ad acquistare un immobile all’estero, come quelli che offre SOCINVEST tra cui:

a. consulenza finanziaria ad hoc per accertarsi dell’idoneità dell’investimento;

b. consulenza fiscale in grado di valutare sia gli aspetti fiscali britannici che quelli italiani per trovare la più efficiente soluzione d’acquisto per gli acquirenti;

c. consulenza legale da parte di avvocati che hanno esperienza specifica e che possono processare l’acquisto in tempi snelli offrendo tutte le garanzie necessarie agli acquirenti;

d. consulenza di un broker di valuta per individuare la strategia migliore per il trasferimento del saldo, specialmente in periodi di volatilità della sterlina rispetto all’euro ove nel giro di una settimana si possono risparmiare migliaia di euro – chi acquista oggi potrà guadagnare dagli effetti della BREXIT ed acquistare a livelli sterlina/euro ai minimi storici!

e. servizio di consulenza immobiliare continuato nel tempo anche dopo l’acquisto.

Questo pacchetto di servizi non è ottenibile da altre società di consulenza immobiliare con la stessa efficienza e qualità offerta da SOCINVEST che, grazie all’esperienza pluriennale maturata nel settore, è in grado di individuare e soddisfare immediatamente le esigenze degli acquirenti di nazionalità italiana. Quando ci si rivolge ad un consulente immobiliare, occorre capire e valutare effettivamente l’esperienza e la conoscenza specifica di ogni passo del processo di investimento.

Occorre, inoltre, valutare attentamente anche il venditore delle RSA ed è indispensabile accertarsi che:

a. Il portfolio di RSA posseduto dalla società di gestione abbia un buon rating presso la Care Quality Commission. Diffidate di società che utilizzano fondi di investitori per acquistare camere di RSA a prezzi fuori mercato e che, soprattutto, hanno un portfolio di RSA non operativo. I prezzi delle RSA commercializzate da SOCINVEST sono i più competitivi sul mercato e soprattutto il venditore con cui collabora possiede 15 RSA con un buon rating CQC di cui 12 operative e solo 3 in fase di ristrutturazione;

b. il deposito di prenotazione richiesto dal venditore sia ragionevole e soprattutto rimborsabile qualora si decida di non procedere con l’acquisto. Diffidate di società che chiedono un deposito superiore al 10% del prezzo d’acquisto. I collaboratori di SOCINVEST chiedono solamente £500 che sono rimborsabili fino al momento del preliminare;

c. il saldo venga versato al venditore solo tramite gli avvocati dell’acquirente e che gli avvocati della parte venditrice diano tutte le garanzie del caso. Evitate a tutti i costi società che chiedono il pagamento del saldo direttamente nel loro conto;

d. I bilanci della società venditrice e le proiezioni finanziarie delle singole RSA siano in grado di supportare l’investimento proposto. Scartate quelle società che non generano utili sufficienti per sostenere un’attività a lungo termine.

Qualora si abbiano dubbi, è consigliabile visitare gli uffici della società venditrice e SOCINVEST da anni accogli clienti e li aiuta ad organizzare viaggi d’ispezione anche se la maggioranza dei clienti acquista senza neppure vedere le camere di RSA.

E riguardo alla strategia di uscita?

Anche se si sta gradualmente formando un mercato per le rivendite di camera in casa di cura e RSA, un investimento simile è considerato un investimento a lungo termine ed ai clienti SOCINVEST vengono offerte al momento del rogito la sottoscrizione ad opzioni di rivendita dopo 6, 10, 15, 20 e 25 anni dalla data d’acquisto. Avere strategie d’uscita più o meno quinquennali aiuta sia il venditore a pianificare i propri flussi di cassa, sia il cliente italiano che non si ritrova a pagare un’imposta di plusvalenza in Italia se si rivendono questi immobili entro i primi 5 anni dall’acquisto.

Se una società venditrice offre un’opzione di riacquisto occorre capire se abbia effettivamente le capacità finanziare per effettuare il buyback per cui affidarsi and una società di consulenza immobiliare come SOCINVEST che possa effettuare una buona analisi della società venditrice è fondamentale, in quanto non solo si acquista un immobile, ma anche il modello di business sottostante.

Considerazioni finali e sicurezza degli investimenti in RSA o case di cura.

Nel complesso, se scelti bene, e nonostante i rischi e le remunerazioni associati all’acquisto di investimenti immobiliari all’estero, gli investimenti in camere di casa di cura e RSA sono in grado di assistere investitori immobiliari a diversificare il portfolio in maniera intelligente con asset sicuri ad alto rendimento. Risulta difficile rinunciare alla stabilità di un reddito pagato per un 80% da autorità governative locali, soprattutto se si è consapevoli che allo stesso tempo si sta effettuando un investimento etico che aiuta a colmare la lacuna di camere di RSA nel mercato.

Ricordiamoci, infine, che la richiesta di alloggio in residenze sanitarie e RSA può solo continuare ad incrementare data l’esplosione demografica senile ed in momenti di cambio valuta favorevole come quello odierno, occorre approfittare e cogliere la palla al balzo, giacché la disponibilità di questi investimenti è relativamente limitata.

Non perdete l’occasione e contateci per ulteriori informazioni e per scoprire i migliori investimenti in RSA attualmente disponibili sul mercato. Non esitate ad iscrivervi anche alla newsletter SOCINVEST e mettete un like alla pagina Facebook per non perdere tutte le novità del mercato immobiliare britannico ed il lancio di progetti immobiliari veramente unici e redditizi.

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